Итак, последнее собрание решило, что МУП г.о.Подольск «ДЕЗ» достоин доверия и пусть дальше наш дом обслуживает. Значит, перед советом дома стоит задача — подписать, наконец, нормальный (а лучше хороший) Договор управления с ДЕЗом. Это было бы выгодно не только экономике нашего дома, но и экономике самого ДЕЗа.
Но не так проста оказывается эта задача.
Проблема Договора имеет давнюю историю. Первый Договор управления, о котором я знаю, заключался давно, и с каждым собственником. Тогда большинство квартир были муниципальной собственностью, и Договор фактически подписывался в расчете на самого большого собственника — муниципалитет, а мнений собственников приватизированных квартир было достаточно всего нескольких. Отсюда и муниципальный тариф на жилищные услуги.
В 2013 году, начиная работать ПСД, я поднимала вопрос о наделении довета дома полномочиями на подписание договора с множественностью лиц со стороны Собственников. Собиралась последовать примеру Договора, который существовал в передовой в то время управляющей компании МУЖРП-14 у Евгения Геннадиевича Озерова (см. газету «Новый управдом» апрельский выпуск http://pcpodolsk.ru/assets/templates/site/images/editor/novy_upravdom_36.pdf . Тогда муниципалитет не поддержал меня, и у нас все это время действовал вариант договора с каждым собственником. Правда, удалось договориться с Юрием Матвеевичем Лысовым, который тогда был директором, о некотором приведении договора к современным требованиям.
Андрей Вячеславович Ананьев, который затем стал директором ДЕЗа, поручил подготовить новую редакцию Договора, в которой одной стороной — Заказчиком услуг — становились все собственники и по их поручению подписывать Договор должен был председатель совета дома (в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации).
Новую редакцию в 2015 году подготовил Андрей Валентинович Рыбаков, в то время заместитель директора ДЕЗа. Она была подписана с собственниками ряда МКД, находившихся под управлением ДЕЗа. Собрание собственников дома Пахринский, 12 (несмотря на несогласие городской администрации) полтора года назад также поручило подписать такую редакцию договора председателю совета дома от имени всех собственников (протокол № 10 от 1.12.2015).
Немного времени спустя, в декабре 2015 года, Министерством ЖКХ Московской области была разработана Хартия о сотрудничестве в сфере управления МКД, ее подписали Ассоциация председателей советов МКД, практически все муниципалитеты области и более 70% управляющих компаний. МУП г.о.Подольск «ДЕЗ» присоединился к Хартии. Новая редакция договора управления ДЕЗа вполне соответствовала духу Хартии и предлагаемым в ней стандартам управления.
Однако подписать новую редакцию не удалось, так как не удалось подготовить приложения к договору. Не удалось провести полноценную техническую инвентаризацию общего имущества и составить его реестр, а также договориться о составлении плана работ по текущему ремонту общего имущества дома.
Управляющая компания с некоторых пор не стремится заниматься этими приложениями. В штате компании сейчас только один человек занимается работой с договорами управления. Если раньше предметом гордости было то, что с каждым домом договор имеет свои особенности, то теперь нет возможности заниматься ими всерьез. Весь прошлый опыт фактически забыт.
Более того, редакцию Договора управления в ДЕЗе в 2016 году решили упростить (не дай бог, не справимся!), ввели сокращенную форму, которую назвали типовой. Она не определяет порядка взаимодействия управляющей организации с собственниками, не содержит формы акта приемки выполненных работ, не учитывает последних нововведений в законодательстве, из-за которых дом изрядно теряет в оплате коммунальных ресурсов для содержания общего имущества. Предусмотрена материальная ответственность за некачественное предоставление коммунальных услуг, но не определен механизм материальной ответственности УК за неисполнение жилищных услуг. Вместо нормального взаимодействия выходом становятся жалобы на сайт «Добродел» и в ГЖИ. А поскольку невозможно контролировать расходование средств, средства на штрафы изымаются из статьи текущего ремонта (это показывает анализ цифр в отчете УК). Других денег у УК нет.
Ко всему этому следует добавить, что договор игнорирует то обстоятельство, что в домах старого жилого фонда нет входящей в состав общего имущества придомовой территории, она по закону должна обслуживаться городом, а значит она не должна обслуживаться за счет нашей квартплаты.
Без хорошего договора невозможно решить проблему недополучения услуг. Чтобы защитить жителей дома от порочной системы неисполнения обязанностей управляющей организацией, перед советом дома стоит задача в первую очередь подготовить и закрепить документально в приложениях к договору управления реестр общего имущества и план текущего ремонта на срок действия договора и подписать его в редакции 2015 года.
Техническая инвентаризация и закрепление состава и состояния ОИ позволит применить индивидуальный тариф по содержанию и текущему ремонту и использовать плату за жилищные услуги наиболее рационально.
План текущего ремонта позволит требовать от управляющей организации исполнения заказанных работ и контролировать оплату выполненных работ (услуг), в соответствии с этим контролировать целевое использование средств, предназначенных на текущий ремонт, наличие остатка неиспользованных или перерасходованных средств. Таким образом, устанавливать соответствие оплаченных и израсходованных средств.
Утвержденная решением собрания (протокол № 10 от 1.12.2015) редакция Договора управления, и в том числе его раздел «Цена», должны быть дополнены новыми требованиями, утвержденными последним собранием:
— порядком применения индивидуального тарифа на содержание общего имущества (в т.ч. с учетом последних изменений законодательства);
— ведением подомового учета средств, начисленных собственникам за жилищные услуги;
— требованием отсутствия посредников в финансовых отношениях собственников и управляющей организации
— другими требованиями, указанными в пункте 6 протокола от 12 мая № 2-2017.
Переговоры с МУП «ДЕЗ» ведутся. Версия Договора управления от собственников дорабатывается.
Председатель совета дома Л.П.Квасова