Зачем нужно Внеочередное собрание?

Уважаемые собственники квартир!

Лист заочного голосования

   Самый срочный вопрос, на который предлагается ответить нашему Внеочередному собранию, — согласиться ли на смену платежного агента: вместо платежного агента МУП г.о.Подольск «ИРЦ ЖКХ», выполнявшего функции оформления ЕПД (единого платежного документа), сбора, расщепления, перечисления поставщикам услуг, и т.д. денежных средств нашей квартплаты, передать эти функции Московскому областному Единому информационно-расчетному центру- МосОблЕИРЦ.

Передача этих функций согласно п.15 ст.155 ЖК РФ не обязанность, но право. Однако принято волевое решение о монополизации финансовых потоков по оплате за все услуги ЖКХ в области через Единый областной центр.  Однако не все с этим согласны и приводят соответствующие аргументы. Один из них — это то, что обслуживание в областном центре значительно дороже.        Серпуховичи против внедрения МособлЕИРЦ.   Собственники своим решением по договоренности с управляющей организацией вправе отказаться от услуг платежного агента. Читать далее Зачем нужно Внеочередное собрание?

Анкета-опрос

Анкета – опрос

Сообщите совету дома Ваше мнение по следующим вопросам (отметьте любым знаком)

  1. Согласны ли Вы для создания комфортных условий проживания в доме в периоды холодной погоды после отключения центрального отопления на устройство в техническом подвале дома индивидуального теплового пункта (за дополнительный целевой взнос, по согласованию с МУП «Теплосеть» до момента консервации системы)?
                       да нет
  1. Согласны ли Вы отказаться от услуг управляющей организации и создать Товарищество Собственников жилья (Товарищество Собственников Недвижимости) — ТСЖ или ТСН?
                       да нет
  1. В какой цвет покрасить стены в Вашем подъезде (отметьте):
Салатовый
Бирюзовый
Голубой
Персиковый
______________

Подпись ___________________________

Перечень работ услуг и работ и определение размера платы за содержание жилого помещения

Размер платы за содержание жилого помещения

Управляющие организации могут использовать размер платы за содержание жилого помещения, установленный органами местного самоуправления или утверждённый собственниками помещений в доме.

Нужно ли считать стоимость работ и услуг, связанных с содержанием и текущим ремонтом общего имущества в МКД, и на что следует обратить внимание при расчёте?

Минстрой РФ о том, что размер платы за жилое помещение нужно рассчитывать отдельно для каждого МКД      ( Письмо №7513-ОЛ/04)

Законодательство об установлении размера платы

Жилищный кодекс РФ изменил представление об управлении и содержании жилищного фонда – вовлёк в эти процессы собственников помещений в МКД. Законодательство тесно связало собственника и управляющую организацию.

За собственниками помещений закрепилась обязанность утверждать на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, условия их оказания и выполнения и размер финансирования (п. 17 ПП РФ от 13.08.2006 N 491).

Управляющие организации же предоставляют собственникам свои предложения о перечне, объёмах и качестве услуг и работ (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ N 491). Эти предложения должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества.

Первичным является предложение управляющей организации, вторичным – проведение общего собрания собственников помещений и утверждение необходимых условий на основании информации, полученной от управляющей организации.

ПП РФ от 03.04.2013 N 290 утвердило минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Работы и услуги, включённые в минимальный перечень, нужно обязательно указать в договоре управления многоквартирным домом вместе с их стоимостью.

Законодательством определено, что размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен перечню, объёмам работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества с учётом особенностей и характеристик конкретного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 154, ч.1 ст. 156, ч. ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Что будет, если не проставить стоимость работ и услуг

Нередки случаи, когда управляющие организации выходят к собственникам помещений в многоквартирном доме с предложением размера платы за содержание жилого помещения, ориентируясь на средний размер платы по муниципальному образованию или на размер платы по дому, отдельные свойства и характеристики которого схожи с подведомственным им многоквартирным домом.

При этом у управляющей организации нет информации о стоимости по каждому виду работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД.

Впоследствии такие УО не могут предоставить собственникам полноценный отчёт: соответствуют ли выполненные работы и оказанные услуги утверждённой стоимости по каждому виду таких работ и услуг.

Не могут такие управляющие организации и перерасчитать плату за содержание жилого помещения в случаях, установленных ПП РФ N 491: при предоставлении услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Как в этом случае действует ГЖИ?+

Представьте ситуацию: в городе N департамент ГЖН рассмотрел обращение гражданина о невыполнении управляющей организацией отдельных видов работ и услуг. УО в свою защиту предоставила информацию о перечне работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с указанием периодичности и годового объёма.

Департамент ГЖН проанализировал это приложение к договору управления МКД и установил, что в нём нет сведений о размере стоимости каждой конкретной работы и услуги.

Так как работы и услуги, предусмотренные договором управления МКД, не имели стоимости, УО не могла произвести перерасчёт платы за содержание жилого помещения – уменьшить её размер пропорционально количеству дней, в течение которых были нарушены требования к услуге. А это прямое нарушение законодательства.

Орган ГЖН выдал управляющей организации предписание об устранении нарушений. К тому же УО должна была представить для утверждения общему собранию собственников помещений МКД перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Подготовить такой перечень нужно согласно ПП РФ от 15.05.2013 N 416, ПП РФ N 290.

Наличие расчётов экономически обоснованной стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества позволит оградить управляющие организации от вышеуказанных негативных последствий. Прозрачность и доступность информации для граждан создадут доверительные отношения между исполнителями и потребителями услуг.

На что следует обратить внимание при расчёте

Подготовка расчётов на каждый многоквартирный дом – трудоёмкий процесс, требующий времени, которого у управляющих организаций практически нет. Тем не менее, требования законодательства об индивидуальном подходе к каждому многоквартирному дому существуют и подлежат исполнению (ч. 2 ст. 154, ч.1 ст. 156, ч. ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Ключевыми данными для расчёта стоимости работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются сведения из технической документации на дом. Чем более подробными будут эти сведения, тем более детальный расчёт можно произвести.

Современные МКД отличаются от домов, построенных несколько десятилетий тому назад. Сейчас при строительстве и проведении работ по внутренней отделке дома применяются новые технологии и материалы. Например, в современных домах, в том числе в помещениях общего пользования, установлены пластиковые окна взамен деревянных.

При определении материальных и трудовых затрат управляющая организация может столкнуться с недостатком информации о нормах времени на работы и материалы, которая бы учитывала произошедшие изменения.

Чтобы рассчитать экономически обоснованную стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, изучите следующие документы:

  • Приказ Госстроя РФ от 09.12.1999 N 139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда»;
  • Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 1. Нормы расходов материальных ресурсов и обеспеченности уборочным инвентарем на санитарное содержание домовладений (утв. Приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191);
  • Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 2. Нормы расхода материальных ресурсов на обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (утв. Приказом Госстроя от 22.08.2000 N 191);
  • Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 3. Нормы расхода материальных ресурсов на ремонт конструктивных элементов жилых зданий (утв. Приказом Госстроя от 22.08.2000 N 191).

Сформировать стоимость выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и текущему ремонту можно на единицу таких работ и услуг или на весь объём. При этом необходимо учесть прямые и косвенные затраты, «заложить» прибыль.

Косвенные затраты ещё называют общеэксплуатационными. Под ними мы понимаем затраты, связанные с управлением МКД. Например, это оплата труда:

  • юристов, которые готовят договоры, связанные управлением многоквартирным домом и подготовкой общих собраний собственников помещений;
  • экономистов, ведущих расчёты, необходимые для осуществления деятельности по управлению МКД;
  • специалистов по работе с населением;
  • технических специалистов.

Общеэксплуатационные затраты можно выделить отдельно как стоимость услуги по управлению многоквартирным домом.

При формировании затрат организации необходимо учитывать применяемую систему налогообложения. Некоторые управляющие организации в настоящее время находятся на «упрощёнке». В случае применения упрощённой системы налогообложения расходы, связанные с приобретением товаров, работ, услуг у поставщиков и подрядчиков, учитываются с учётом НДС, предъявляемого указанными поставщиками и подрядчиками.

Материал с сайта www.roskvartal.ru 

Cостав общего имущества

Определение состава общего имущества

Состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.

По сути все общее имущество жильцов многоквартирного дома и выступает предметом заключения договора, без которого управление МКД является невозможным. О важности определения состава этого имущества и поговорим.

Основания

В ч.1 ст.36 Жилищного кодекса перечисляются объекты общего имущества собственников помещений в МКД. К ним относятся:

  • помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями
  • другие помещения в МКД, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития
  • крыши, несущие и не несущие ограждения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование в доме за пределами и внутри общего имущества МКД
  • земельный участок, на котором построен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также остальные объекты, используемые для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД и расположенные на придомовой территории

Однако многие управляющие компании делают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, полагая, что список составлен подробно и достаточно всего лишь придерживаться его. В заблуждение многих вводит также п.п.2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, закрепленных в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года, где исчерпывающе обрисованы границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым можно установить их принадлежность к составу общего имущества собственников в МКД.

Поэтому многие управляющие компании не считают нужным составлять отдельный список объектов общего имущества для каждого МКД, поскольку законодательство подробно описывает весь состав.

Но это неверно, поскольку в п.1 Правил содержания общего имущества в МКД говорится, что список объектов общего имущества определяется:

  • жильцами МКД в целях обеспечения исполнения обязанности по содержанию общего имущества
  • органами государственной власти в целях обеспечения контроля над содержанием общего имущества
  • органами местного самоуправления в целях обеспечения подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УК

Таким образом, состав общего имущества собственников в МКД выступает одним из ключевых условий договора управления согласно ч.3 ст.162 ЖК РФ. Если в отношении МКД не определен состав общего имущества его собственников, то нет и самого объекта управления.

Последствия

При отсутствии состава общего имущества собственников помещений в МКД могут последовать серьезные последствия — жителям (собственникам) придется разбираться с управляющей компанией, в том числе в суде, в случаях если произошла:

  • аварийная или внештатная ситуация
  • или выдано предписание ГЖИ об устранении нарушений, связанных с содержанием общего имуществаЧтобы было легче доказать свою правоту, необходимо указать в договоре управления состав общего имущества жильцов МКД. Если он определен и письменно зафиксирован, то можно оспорить решение контролирующего органа.  Споры возникают, например, по земельному участку в зависимости от того, включен ли он в состав общего имущества дома.

     Утвержденный состав общего имущества жильцов дома должен быть обязательно включен в условия договора управления МКД.

ВНЕОЧЕРЕДНОЕ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ

              Форма проведения – очно-заочная

Очная часть — совместное обсуждение вопросов повестки дня
                22 июня в 20 часов во дворе дома

   Заочное голосование  — с 22 июня по 10 июля 2017 г.


                    ПОВЕСТКА ДНЯ

  1. Об отказе от платежного агента МосОблЕИРЦ.
  2. О проведении технической экспертизы состояния входной группы второго подъезда с оплатой экспертизы за счет средств фонда капитального ремонта дома.
  3. О поручении для утверждения общему собранию подготовить реестр (состав) общего имущества дома, уточненный минимальный перечень необходимых дому работ и индивидуальный тариф на содержание и текущий ремонт дома в итоговом размере не выше муниципального.
  4. Об утверждении целевого взноса в июле, августе и сентябре 2017 года для оплаты дополнительных расходов, не входящих в перечень работ по текущему ремонту, и организационных расходов совета дома, в том числе на подготовку и проведение общих собраний. (ЖК РФ, ст. 44 ч.2 пункт 3-5)) 

 Инициатор собрания — Совет дома

Лист заочного голосования

Муниципальные компании — под крыло МосОблЕИРЦ

По материалам газеты «Новый Управдом»,
выпуск 2(36) от26 апреля 2017 г.

В Московской области создан и в ряде муниципальных образований области действует   Единый расчетно-информационный центр. Центр призван обеспечивать  правильное расщепление платежей населения за жилищно-коммунальные услуги. Планируется, что МосОблЕИРЦ заменит собой действующие в настоящее время муниципальные расчетные центры. Управляющие организации будут сообщать новому центру что, кому и сколько начислять. Пока предлагается сделать это в обязательном порядке муниципальным управляющим организациям
Читать полностью 

Наше право — принять или не принять оферту за газ

Уважаемые  жители!

     В платежку за май включили месячную оплату договора-оферты с РОО «Подольское добровольное пожарное общество» (ПДПО)  на техобслуживание наших газовых плит —  82 рубля (см. на обороте платежки).  
Оплатив майскую платежку полностью, —  Вы соглашаетесь на трехлетний договор с ПДПО (по правилам оферты).                                                                       НО:  
    Если вы выбрали для себя другую организацию или собираетесь выбрать другую организацию,  данную  сумму —  82 рубля — можно не оплачивать (вычесть из общей суммыj, и сообщить в управляющую организацию — см. примечание внизу платежки). Читать далее Наше право — принять или не принять оферту за газ

Пора реализовать решение о договоре управления

 Итак, последнее собрание решило, что МУП г.о.Подольск «ДЕЗ» достоин доверия и пусть дальше наш дом обслуживает. Значит, перед советом дома стоит задача — подписать, наконец, нормальный  (а лучше хороший)  Договор управления с ДЕЗом. Это было бы выгодно не только экономике нашего дома, но и экономике самого ДЕЗа.

Но не так проста оказывается эта задача.

Читать далее Пора реализовать решение о договоре управления