Почему объявленное собрание собственников очень важное?

Сообщение об общем собрании собственников в системе ЕИАС ЖКХ
с 21 мая по 05 июня 2024 года.
Собрание очень важное и его надо провести организованно и быстро!

Комментарии к вопросам повестки дня

Об изменении владельца специального счета на капремонт
Кто виноват в том, что нельзя воспользоваться накоплениями на спецсчете?
Не пропадут ли наши деньги? Что делать?
Почему нужен новый специальный счет на капремонт?
Об изменении срока капремонта системы отопления
Что значит коллективный иск в суд?
Возможно ли  в суде обойтись собственными силами без услуг платного адвоката?
Выборы Совета дома, председателя и наделение их полномочиями.

Об изменении владельца специального счета (вопросы 1-6).

Наши взносы на капремонт хранятся на спецсчете в АО «Россельхозбанк». В настоящее время их накопилось более 5 млн 400 тысяч рублей, ежемесячно начисляются проценты, в среднем 24 000 рублей в месяц. Но для использования эти деньги заблокированы. По причине блокировки капремонт системы отопления летом 2023 года сделать не получилось (вопрос №11).

Банк знает, что это деньги собственников, и ни УК, ни судебным приставам банк их не отдаст. Но и блокировку банк снять не может — без соответствующих документов ФССП или решения суда – это обеспечительная мера, чтобы никто не мог воспользоваться нашими деньгами.

Кто виноват?
Блокировка была установлена службой судебных приставов на все счета по долгам нашей прежней управляющей организации МУП г.о.Подольск «ДЕЗ».
В отношении нашего спецсчета это было абсолютно незаконно, вопреки Жилищному Кодексу Российской Федерации (ЖК РФ ст. 175 п.6)!
К нашим расходам это не имело отношения! Судебный пристав не обратил внимание на то, что на спецсчета арест из-за долгов владельца накладывать нельзя!!!
Банк деньги не отдал
, но со снятием ареста происходит практически детективная история – пристав отдела УФССП, который обязан был отменить незаконный арест, уволился, соответствующий отдел в Федеральной службе судебных приставов по Московской области расформировали, документы потерялись!
Попытки обратиться в ФССП, в ГЖИ и к губернатору Московской области результата не дали. Управляющая организация должна была и обещала добиться снятия блокировки, но ни у ДЕЗа , ни у «УК Подольск» это не получилось. Они то крайне медленно реагировали на наши обращения, то реорганизовывались. На их жалобы органы ФССП отвечали отписками, и в конце концов из-за отсутствия документов Арбитражный суд в снятии блокировки со спецсчета УК отказал.

Почему нужен новый специальный счет на капремонт?

  1. Чтобы ничего подобного больше не случилось, предложено открыть новый специальный счет, теперь на имя Регионального оператора в Фонде капитального ремонта Общего имущества МКД Московской области. В надежде, что в государственной структуре будет надежно.

Что делать, чтобы спасти наши деньги на старом спецсчете?   

  1. А чтобы разблокировать и использовать накопленные средства остается единственный выход – нам самим, собственникам, подавать коллективный иск в суд о защите наших прав и законных интересов, о защите нашей собственности, наших денег (вопросы 12-13).

    Что значит коллективный иск в суд?

Иск считается коллективным если исковое заявление подадут не менее 20 человек, чем больше, тем лучше. Образец искового заявления составим и передадим всем, кто захочет присоединиться.
Каждому персонально ездить в суд не придется. Для ведения дела, передачи документов и других необходимых процессуальных действий выбираем одного из членов нового Совета дома (вопрос 12).

Возможно ли  в суде обойтись собственными силами без услуг платного адвоката?
    Перед обращением в суд Закон требует досудебной подготовки.
В качестве такой подготовки возьму на себя смелость подготовить Жалобу в Центральный Аппарат ФССП.  За основу возьму данные Жалобы УК Подольск. Очень вероятно, что Жалобу от имени собственников в высшей инстанции ФССП рассмотрят в досудебном порядке и примут справедливое решение без суда – в этом случае никакой оплаты не потребуется.

Если все-таки откажут, и придется обращаться в суд, то услуги адвоката могут потребоваться. Об оплате услуг адвоката (вопрос 13).
Точной цены этого вопроса пока нет, нужно найти адвоката, который знает тонкости работы в сфере ЖКХ и возьмется за это дело. Решение об оплате по   договору с адвокатом только в компетенции собрания от имени всех собственников, поэтому по данному вопросу предложено заранее определить предельную сумму оплаты – в размере одного ежемесячного взноса на капремонт, начисление через ЕПД. По предварительным оценкам оплата должна получиться меньше, и УК должна будет выполнить перерасчет суммы в ЕПД и вернуть разницу собственникам.
Если учесть, что в заблокированные накопления на спецсчете каждая квартира внесла — в среднем — порядка 25 тысяч рублей, то надо обязательно добиться освобождения наших общих денег.

Выборы Совета дома, председателя и наделение их полномочиями.
Совет дома и Председатель Совета дома необходимы в первую очередь для того, чтобы иметь право защищать интересы собственников жилья и всех жителей дома во взаимоотношениях с управляющей организацией, администрацией города, другими организациями.
Подробно деятельность совета дома и его председателя описана в  Жилищном Кодексе Российской Федерации:
Совет дома — ст 161.1 часть 5, пункты 1-7;
Председатель — ст 161.1 части 7- 8

    Инструкция для электронного голосования в системе ЕИАС ЖКХ

 

Отопление. Сезон 2023/2024 в целом по дому

с 03 октября 2023 по _25 апреля_ 2024 г. = 6,8_месяца
Норматив расхода по дому = 312 Гкал в месяц или 0,029 Гкал/ кв.м
Цена 1 Гкал = 2406 руб. 34 коп.(с 01.12.2022)
Норматив в денежном выражении с 01.12.2022 =
69 руб.78 коп/ кв.м за месяц
Начисляется по факту с учетом показаний ОДПУ на 20-24 число текущего месяца.

Таблица показаний теплосчетчика и оплата
отопления за кв.метр площади квартиры по месяцам

За сезон израсходовано тепловой энергии
93,6% от  норматива.

 

 

Наш дом и «УК Подольск». Проблема 1 — Капремонт.

1. Специальный счет для капитального ремонта дома.

Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта нашего дома открыт в Подольском филиале АО «Россельхозбанк».
Банк один из самых крупных и надежных, принадлежит Правительству Российской федерации. Накопленные и поступающие на спецсчет взносы — их сейчас более 5 миллионов рублей — надежно хранятся в банке. На текущий остаток начисляются проценты.

Но проблема в том, что в настоящее время заблокированы все операции по использованию и переводу денег.  
Читать далее Наш дом и «УК Подольск». Проблема 1 — Капремонт.

Наш дом и «УК Подольск». Проблема 3 — АСКУЭ.

3. Техобслуживание и ремонт системы АСКУЭ

Любая техническая система требует технического обслуживания.
Наша автоматизированная система дистанционного учета электроэнергии АСКУЭ состоит из 8 линий, по 2 в каждом подъезде. Оборудование у нас недорогое, три года успешно работает, собирает данные через интернет. Для передачи данных программы в Мосэнергосбыт до сих пор мы обходились сначала собственными силами, в последнее время это выполнял сотрудник управляющей организации.

В январе этого года произошел какой-то обрыв на первой линии, и система встала. Скорее всего требуется техобслуживание и если ремонт, то вероятно небольшой.                      Читать далее Наш дом и «УК Подольск». Проблема 3 — АСКУЭ.

Наш дом и «УК Подольск». Проблема 4 — Договор управления.

4. Договор управления с «УК Подольск» пока не подписан.

Письмо от имени собственников Заместителю Ген директора «УК Подольск» по правовым вопросам.  
В ответе на обращение утверждается, что обращающиеся собственники  не наделены для этого правами, а договор был якобы утвержден с предложенными УК приложениями (фактически рамочными, в частности РЕЕСТР ОИ пустой не заполненный)  «Ответ УК Подольск»
.         Подробности истории смотрите дальше:

В ноябре 2023 года по инициативе управляющей организации наш дом проголосовал за принятие условий договора управления, система ЕИАС ЖКХ, посредством которой проходило голосование, утвердила решение.

Однако договор управления до сих пор не подписан.

Предлагавшийся для голосования проект договора управления сам по себе неплохой, по ряду вопросов вполне в пользу жителей, подписать его надо.

Но к сожалению, собрание в электронной форме объявили со общегородской формулировкой вопроса о договоре, не согласовав ее с условиями нашего дома. Отложить собрание для уточнения формулировки инициатор -УК – не согласился.
В результате проблема оказалась в том, что договору управления предлагались незаполненное приложение Реестра общего имущества и некорректно заполненное приложение Перечня обязательных работ и услуг управляющей организации.
А у нас РЕЕСТР общего имущества утвержден   еще в 2021 году, т.е. содержание уже есть, заново заполнять форму приложения не надо, противоречий нет.
Что касается Перечня работ и услуг, он несколько отличается по форме от нашего старого, поэтому мы новую форму заполнили в соответствии с интересами дома, исходя из прежнего Перечня, и предложили ее к подписанию. Включили туда, например, текущий ремонт и техническое обслуживание слаботочной сети АСКУЭ, ремонт подъездов, запланированный на 2024 год, накопление средств, полученных от провайдеров, и порядок их использования. Все это было утверждено дополнительным соглашением к прежнему договору управления.

Фактически, нами сделано то, что должна делать управляющая организация в соответствии с решениями наших собраний. Могу только предположить, что не во всех домах договора управления подписаны с заполненными приложениями.  В нашем же случае приравняли заполненные приложения к протоколу разногласий и предлагают заново утвердить договор управления.

Кто помнит, перед собранием и на сайте дома я доводила до сведения всех, что мы принимаем условия договора с учетом приложений, утвержденных ранее.

Проблема повисла. Изначальные нарушения теперь трактуются не в нашу пользу.  По-видимому новое собрание придется проводить. Только вопрос — когда? И стоит ли торопиться?

Тем более, что в управляющей организации сейчас происходят кадровые и структурные изменения.  Пока живем по старому договору управления.

Капитальный ремонт системы отопления в подвале дома. Договор и смета

Общим собранием собственников помещений дома утверждены предельная стоимость и подрядная организация для работ по капремонту системы отопления в подвале.

Договор с подрядной организацией готовится к подписанию.

Проект  сметы в основном согласован и должен быть подписан вместе с договором.  Общая сметная  стоимость 3 млн  508 тысяч  рублей.

Основные составляющие новой системы отопления:

Лежаки – горизонтальные трубопроводы диаметров  32, 40, 57, 65, 89 и 108 мм – стальные бесшовные трубы.
Врезки от лежаков  к стоякам — 84 шт.
Трубопроводы диаметров  15, 20 и 25 мм  — стальные водогазопроводные трубы.
Арматура запорная  на стояках – краны латунные шаровые фирмы  Valtec BASE
Гидравлические испытания трубопроводов.
Окраска масляной краской металлических поверхностей -2 слоя.
Теплоизоляция  трубопроводов из вспененного полиэтилена типа Энергофлекс  и  Изофлекс – трубки  толщиной 13 мм соответствующих диаметров.

Замена оборудования на элеваторных узлах – грязевики, задвижки, краны и т.д.

Более подробно смотрите в смете:
— Ведомость объемов работ ( 2 страницы);
— Ресурсная ведомость ( 6 страниц);
— Локальный сметный расчет ( 6 страниц)

 

Протокол № 3Э/2023 от 05.07.2023 внеочередного общего собрания собственников

Собрание завершилось, по всем вопросам повестки дня решения приняты.

Протокол № 3Э/2023 от 05.07.2023

Порог для приятия решений по вопросам:
1, 2, 3, 6, 9 — более двух третей от числа всех собственников помещений;
4, 5, 7, 8  — более половины от числа всех собственников помещений;
10, 11  — более половины от участвующих в собрании

 

 

 

О нормативных документах капитального ремонта, о предельно допустимой и сметной стоимости работ

Нормативные документы о капитальном ремонте для домов  со специальным счетом:
— Жилищный кодекс Российской Федерации  ст.189 ч.5.1. (п.1-5);
— Закон Московской области от 1 июля 2013 г. N 66/2013-ОЗ с изменениями и дополнениями  «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, расположенных на территории Московской области»;
— Приложения № 1,2,3 к Постановлению Правительства Моск.области № 142/7 (в редакции Постановления № 1490/48 от 30.12.2022) О размере предельной стоимости услуг/работ по капитальному ремонту ОИ МКД на 2023-25 годы.

Из ответов на вопросы собственников.
Касательно сметы на ремонтные работы. Согласно нормативным документам общим собранием собственников помещений дома  утверждается предельно допустимая стоимость предлагаемых видов работ по капитальному ремонту.
Все виды работ по теплоснабжению оцениваются для нашего дома в 2023 году в предельную стоимость 29 млн рублей.  Советом дома и представителями управляющей организации  по выбранным видам работ по подвалу предлагается уложиться в предельную стоимость не более 4,5 млн рублей по системе теплоснабжения.
Аналочично, предельно допустимая стоимость всех работ ГВС, ХВС и водоотведения в 2024 году Постановлением оценивается в 26 млн рублей. Работа по стоякам этих систем по практике обычно составляет порядка 60% от этой суммы (15,6 млн руб.)  На первом этапе предлагается заменить часть стояков и уложиться в 3 млн рублей. Сколько именно стояков получится заменить на первом этапе — зависит от того, насколько жители будут готовы предоставить к ним доступ.
Конкретная смета на работы по теплоснабжению в настоящее время обсуждается с предложенным собранию подрядчиком.  В случае успеха собрания и  принятия решений по всем вопросам повестки дня смета будет опубликована на сайте дома  www.pahrinka12.ru   в качестве приложения к договору с подрядной организацией о производстве работ.

О подрядной организации. Согласие на выполнение предлагаемых работ получено только от одной организации ООО «ЦОРС», остальные два кандидата отказались.
Сотрудники ООО «ЦОРС» в 2019 году принимали участие в капитальном ремонте канализации  и замене выпусков в  подвале дома, работы были выполнены качественно в назначенный срок, о чем сообщалось по ТВ г. Подольска.

Капитальный ремонт стояков ХВС, ГВС и водоотведения в доме не проводился вообще. Управляющей организацией выполнялись  аварийные работы при заливах за счет средств текущего ремонта (строка «содержание жилого помещения» в ЕПД). В ряде квартир стояки менялись по желанию жителей, как дополнительная услуга за их собственные средства.   Капитальной замены системы центрального отопления также не было.

 

Пояснения к вопросам повестки дня. О видах работ, о подрядчике, о контроле за работами

Все вопросы обозначены в повестке дня строго в соответствии с Жилищным кодексом РФ, ст.189 ч.5.1 (к специальным счетам – особые требования).    А согласно ст.44 ч.2 п.1 для успеха собрания мы обязаны собрать 2/3 голосов собственников.  Поэтому, если хотите сделать полезную для дома работу – примите участие в принятии решения!

Почему выбраны именно эти работы?

Проанализированы заявки на аварийный ремонт по нашему дому. Максимальное число заявок – жалобы на отопление.

В подвале располагаются трубопроводы:
— отопления (теплоснабжения): 6 лежаков и 84 врезки с запорной арматурой к стоякам в квартиры;
— горячего водоснабжения ГВС: 2 лежака  и 24 врезки с запорной арматурой к стоякам в квартиры;
— холодного водоснабжения ХВС:  1 лежак  и 24 врезки с запорной арматурой к стоякам  в квартиры.
— канализации (водоотведения) –

По канализации произведена полноценная качественная  замена трубопроводов в подвале в 2019 году.

Лежаки ГВС и ХВС менялись в 2013-2014 гг.  Трубы отопления не менялись, местами производился ремонт в аварийном порядке. Есть акт о состоянии системы отопления в подвале.

Стояки систем ГВС и ХВС менялись частично в аварийном порядке или по желанию жителей.

Учитывая сказанное, собранию предлагается для утверждения за счет средств специального счета в первую очередь капитальный ремонт (замену) трубопроводов отопления , вопросы 3-5, а затем по мере накопления денег на спецсчете, вопросы  6-8.

Вопрос № 9 об ответственных от имени собственников обязателен для решения согласно ЖК РФ.

Вопрос № 10 – предлагается подрядчик, который уже нам знаком по работам в 2019 году (замена канализации).

Вопрос № 11 о строительном контроле. Логично предложить его нашей управляющей организации МУП «УК Подольск» — (это недавно переименованный «ЖПЭТ-2, бывший МУП «ДЕЗ»